Służebność mieszkania to jeden z rodzajów służebności osobistej przysługującej konkretnej osobie. Informacje na temat służebności znajdują się w kodeksie cywilnym (art. 296 – art. 305).

Ustanowienie służebności osobistej mieszkania

Odbywa się poprzez zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a osobą, wobec której zrzeka się on części praw do swojej własności – czyli przyszłego służebnika. Umowa ta ma najczęściej formę aktu notarialnego. Służebność może być również ustanowiona przez sąd oraz na podstawie decyzji administracyjnej. Ponadto służebność zawsze jest wpisywana do działu III księgi wieczystej.

Okres obowiązywania służebności osobistej

Najczęściej spotykaną służebnością osobistą jest służebność dożywotniego mieszkania, choć może być również ustanowiona na czas określony np. 10 lat.

Przykład: rodzice darując własność mieszkania lub domu swoim dzieciom, mogą zastrzec sobie prawo do korzystania z konkretnych pokojów lub pięter bądź z całego budynku.

Prawa służebnika (osoby posiadającej prawo służebności osobistej)

• Prawo do zamieszkiwania w określonych w umowie pomieszczeniach,
• Korzystać ze sprzętów i pomieszczeń wspólnych dla mieszkańców całego budynku np. piwnicy, strychu (o ile nie są przypisane konkretnego mieszkania),
• Przyjąć małżonka i małoletnie dzieci.

Obowiązki służebnika:

• Dbanie o nieruchomość,
• Partycypowanie w kosztach utrzymania nieruchomości m.in. opłatach za media itp.

Jak określić wartość służebności osobistej?

Określenia wartości służebności osobistej najczęściej dokonują rzeczoznawcy majątkowi i stanowi ona funkcję dwóch elementów:

1. czynszu (który można by uzyskać z wynajmu budynku – przewidywany dochód z wynajmu D),
2. czasu (w którym ewentualny nabywca zostanie pozbawiony dochodu z części bądź całości nieruchomości obciążonej służebnością osobistą).

Do oszacowania wartości służebności osobistej, najczęściej stosuje się podejście dochodowe, metodę inwestycyjną technikę dyskontowania strumieni dochodów, przy pominięciu wartości rezydualnej (RV=0).

Możemy rozróżnić dwa przypadki:

1. Jeżeli w okresie trwania praw, dochody roczne wynikające z korzyści jakie mógłby osiągnąć właściciel nieruchomości są stabilne, zastosowanie ma poniższy wzór: