Rodzaje nieruchomości

Możemy wyróżnić trzy rodzaje nieruchomości:

gruntowe
budynkowe
lokalowe

Definicję wyżej wymienionych nieruchomości znajdziemy w art. 46 §1 Kodeksu Cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r.

Nieruchomości gruntowe

Nieruchomości gruntowe stanowią pewien obszar ziemi, w którym zostały wyznaczone granice będące czyjąś własnością. Własność stanowi zarówno grunt jak i wszystko znajdujące się nad nim oraz pod nim. Ważnym pojęciem związanym z samą nieruchomością jest definicja części składowych nieruchomości, do których należą m. in. budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Ważnym jest, aby były powiązane przestrzennie i funkcjonalnie z danym gruntem oraz nie były odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

Możemy zatem śmiało przyjąć, że nieruchomość składa się z:

– gruntu (wydzielonego granicami),

– elementów zagospodarowania terenu np. drzew czy roślin (od chwili zasadzenia),

– budynków, budowli czy obiektów małej architektury,

– praw związanych z własnością nieruchomości (np. prawo służebności).

Analizując aspekt dotyczący granic gruntu należy pamiętać, że nieruchomości mają też trzeci wymiar (wysokość/głębokość). Budynki rozciągają się do pewnej wysokości nad powierzchnią gruntu, ale także pod gruntem (fundamenty czy piwnice). Właściciel gruntu musi mieć świadomość, że w pewnym stopniu (wynikającym z niektórych przepisów prawa np. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), jego własność może być ograniczona. Rozpoczynając budowę budynku bądź innej budowli, właściciel powinien sprawdzić czy dla danego terenu nie został sporządzony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który narzuca pewne wymiary dla nowopowstających obiektów. W przypadku „głębokości” ważnym aspektem jest występowanie wód podziemnych oraz kopalin, które mogą stanowić własność Skarbu Państwa lub innych osób prawnych jak i fizycznych, jednak jest to dość rozległy temat, na który należy poświęć osobny materiał.

W Polsce prowadzone są dwa zbiory danych dotyczących nieruchomości:

Kataster nieruchomości – czyli dane z ewidencji gruntów i budynków określające położenie, powierzchnię czy kształt działek,
Księgi wieczyste – obejmują informacje o stanie prawnym nieruchomości.

Należy tutaj zwrócić uwagę, że nieruchomość może składać się z jednej bądź kilku działek ewidencyjnych. Nie jest konieczne, aby wszystkie działki graniczyły ze sobą, ważne jest, aby wszystkie były wpisane do jednej księgi wieczystej.

Nieruchomości gruntowe dzielimy na niezabudowane oraz zabudowane.

Grunt niezabudowany to teren, na którym nie znajdują się budynki trwale z gruntem związane. Najczęściej spotykane grunty tego typu to tereny leśne oraz rolne.

Grunt zabudowany to teren, na którym budynki lub inne urządzenia są trwale z gruntem związane i były własnością jednego podmiotu (np. osoby fizycznej).

Nieruchomości budynkowe

Zgodnie z art. 46 §1 kodeksu cywilnego „budynki mogą stanowić, na zasadzie wyjątku, odrębną od gruntu własność nieruchomą, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.

Jeżeli budynek i działka posiadają odrębnych właścicieli to w tym przypadku możemy mówić o nieruchomości budynkowej. Typowym przykładem występowania nieruchomości budynkowej jest budynek znajdujący się na działce oddanej w użytkowanie wieczyste, gdzie właścicielem gruntu jest najczęściej Skarb Państwa lub Jednostka Samorządu Terytorialnego, a właścicielem budynku (użytkownikiem wieczystym gruntu jest na przykład osoba fizyczna bądź osoba prawna).

Nieruchomość lokalowa

Zgodnie z art. 46 §1 kodeksu cywilnego: „oprócz budynków również ich części mogą, na mocy przepisów szczególnych, stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności”. Przepisem szczególnym, o którym tutaj mowa jest ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r.

Nieruchomość lokalową może stanowić lokal mieszkalny oraz użytkowy taki jak na przykład: gabinet lekarski, lokal sklepowy lub magazyn. Samodzielność lokalu ustala starosta lub wskazany przez niego zarząd nadzoru architektoniczno-budowlanego. Nieruchomość lokalowa może zostać wpisana do księgi wieczystej, jeśli wniosek o wpis będzie posiadał dołączone zaświadczenie potwierdzające samodzielność lokalu.

Zgodnie z art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.”

Lokal mieszkalny może posiadać, ale nie musi pomieszczenia przynależne takie jak na przykład piwnica, garaż lub strych, nawet jeżeli do danej nieruchomości bezpośrednio nie przylegają.

Z nieruchomością lokalową związany jest udział w nieruchomości wspólnej, czyli części budynku i urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali (np. klatka schodowa, fundamenty czy elewacja, jak również chodniki czy ogrodzenia).

Reasumując, nieruchomość lokalowa składa się z:

– samodzielnego lokalu,

– udziału w nieruchomości wspólnej,

– pomieszczeń przynależnych (o ile występują).

Pozostaje do wyjaśnienia jeszcze jedna kwestia. Kiedy powstaje nieruchomość lokalowa?

Powstania nieruchomości lokalowej nie daje samo wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu jak również podpisanie aktu notarialnego. Nieruchomość lokalowa powstaje w momencie wpisu do księgi wieczystej.